Ulaganje u nekretnine smatra se pouzdanim načinom povećanja i povrata ulaganja. Ulaganjem u kupnju nekretnina, investitor dobiva priliku ne samo da ga iznajmljuje, već i da dobije neto dobit od razlike u cijeni pri prodaji, kao i da štedi uštedu od inflacije.
Što je ulaganje u nekretnine?
Ulaganjau nekretnine odnose se na stvarne investicije, budući da je stjecanjem investitor dobiva predmet u vlasničkom pravu, koji će ga koristiti za dobit u budućnosti.
Imovina uključuje svaki predmet koji se nalazi na zemlji i ne može se premjestiti na drugo mjesto. Objekt uključuje:
- zemljišne parcele;
- stanovi;
- kod kuće;
- uredski prostor;
- izgradnja u tijeku;
- industrijska poduzeća;
- garaže;
- skladišta.
Nekretnine mogu biti stambene i komercijalne. Zakonski je utvrđeno da se svi objekti za nekretnine koji su stvoreni u svrhu ostvarivanja dobiti smatraju komercijalnim. Stambene nekretnine obuhvaćaju četvorna metra namijenjena za izravno stanovanje.
Pri kupnji četvornih metara potrebno je razlikovati aktivnu i pasivnu nekretninu. Ako se imovina kupuje za daljnje stanovanje u njoj, onda se smatra pasivnom, jer neće generirati prihode i zahtijeva stalna novčana ulaganja. Aktivna nekretnina postaje kad počne zarađivati.Kao dobit može biti trošak prodaje ili najma.
Kupnja nekretnina u svrhu njezine naknadne preprodaje smatra se dugoročnim ulaganjem. Nekretnine, koje se iznajmljuju, donosi mjesečne dividende u obliku najamnine od stanara.
Ulaganja u stambene nekretnine
Ulaganje u stambene nekretnine uključuje:
- kupnju stambenog prostora na primarnom tržištu;
- kupnju stambenog prostora na sekundarnom tržištu;
- kupnja kuće u inozemstvu;
- kolektivna ulaganja u nekretnine;
- stjecanje zemljišne parcele s dovršenom kućom ili za njezinu kasniju gradnju.
Nakon što ste odlučili ulagati u kupnju stambenih nekretnina, trebali biste postaviti ciljeve i sami odgovoriti na sljedeća pitanja:
-
Je li ulaganje u tržište nekretnina trenutno profitabilno? Sektor nekretnina može biti rastući, padajući ili zamrznut na čekanju. To je zbog političke i ekonomske nestabilnosti, odnosa ponude i potražnje. Stoga je odlučivanje o ulaganju vrijedno analizirati opće tržišne trendove i odabrati optimalno vrijeme za stjecanje.
-
Koliko ste spremni izdvojiti za ulaganje? Nakon određivanja iznosa, možete odabrati optimalni segment za investiciju, s obzirom na lokaciju, prestižnu razinu, kvadraturu.
-
Koliko dugo ste spremni ulagati? Ulaganja u nekretnine su dugoročna. Kupnja stana za prodaju nakon 1-3 godinetretirati prilično spekulativne akcije na temelju hype i moguće su samo s rastućim tržišnim ciklusom. U drugim slučajevima, za profitabilnu preprodaju morat ćete čekati mnogo duže. Prilikom kupnje stana za najam u novoj zgradi u izgradnji treba uzeti u obzir trenutak puštanja objekta u rad i približno vrijeme potrebno za dovršenje objekta.
-
Koji prihod očekujete? Ispravno odabran trenutak kupnje, osim prihoda u obliku najma, također može značajno povećati kapitalizaciju ulaganja. Kupnjom stanova na sekundarnom tržištu možete računati na najmanje 10-11% profitabilnosti i mjesečne najamnine. Primarno tržište je dizajniran za više dugoročno ulaganje, ali treba razumjeti da kupnjom stana u kući u izgradnji, nakon stavljanja kuće u pogon, trošak stana će se povećati za 20-30%, a ulaganja u stanovanje na primarnom tržištu donosi prosječno 13% prinosa. Kupnja stanova u zemljama u razvoju, gradovima, susjedstvu, možete zaraditi više, ali biste trebali ulagati za impresivnije razdoblje.
- Koliko ste vremena spremni posvetiti radu s nekretninama? Primarno tržište nekretnina nudi mogućnost stanovanja bez i bez završetka. Neovisna završna obrada prostora zahtijevat će dodatne vremenske resurse, ali može biti i jeftinija te će se kao rezultat toga povećati postotak povrata ulaganja. Iznajmljivanje stana za iznajmljivanje donosi veću dobit, ali zahtijeva stalnu pozornost investitora. Ako niste spremniDodijeliti dovoljno vremena, a zatim biste trebali obratiti pozornost na gotove objekte i dugoročni zakup. Ovaj način ulaganja pogodan je čak i za čajnike i traje najmanje vremena i truda.
Razdoblja povrata
Razdoblja povrata ulaganja razlikuju se ovisno o vrsti odabrane imovine i tržišnim uvjetima. Danas je u najvećoj potražnji ulaganje u kvalitetne gotove stambene objekte s naknadnim dugoročnim zakupom. Prosječno razdoblje povrata stambenih nekretnina na temelju izvršenih transakcija je 10 godina. Ulaganje u komercijalne nekretnine isplati se za oko 6-8 godina aktivnog korištenja.
Kako minimizirati rizike
Ulaganje u nekretnine smatra se jednim od najpouzdanijih načina ulaganja, ali, kao i svako ulaganje, još uvijek je povezano s rizicima. Najveći utjecaj na troškove stanovanja ima politička i ekonomska nestabilnost u zemlji. Tržište nekretnina aktivno reagira na sve negativne promjene, što dovodi do oštrog pada potražnje i troškova, ali istovremeno stvara povoljne uvjete za kupnju objekata po najnižoj cijeni. Pri kupnji nekretnina obratite pozornost na važne događaje i buduće promjene na tim područjima.
Provesti temeljitu analizu tržišta nekretnina. Mnoge tvrtke umjetno povećavaju vrijednost svojih objekata. Pratite cijene objekata na tržištu i izračunajte prosječnu cijenu. Ovi brojevi će pomoći da se zaključi profitabilandogovor.
Izbjegavajte ulaganje u nekretnine s kreditnim novcem. To se posebno odnosi na devizne kredite. Uz nagli pad stope plaćanja kredita može premašiti dobit od najma.
Kupi predmete s pravom svrhom. Kupnjom tehničkih prostorija, potkrovlja, polu-podrumskih kuća za njihovu daljnju preregistraciju u stambenu ili poslovnu nekretninu stvarate dodatne rizike. Zakonodavstvo se može mijenjati, a ponovna registracija se neće dogoditi. Isti rizici povezani su s ponovnom registracijom stambenih nekretnina u komercijalne svrhe. Imajte na umu činjenicu da je ponovna registracija dodatna stavka rashoda.
Pristupiti iznajmljivanju imovine mudro. Odredite prosječni trošak iznajmljivanja ovog segmenta praćenjem postojećih cijena. Nemojte biti previše pretjerivati i smanjiti troškove. U prvom slučaju, investitor rizici gubitka aktivnosti nekretnina, u drugom - da se poveća razdoblje povrata.
Vrijedni savjeti za investitore
Ulaganje u nekretnine podrazumijeva prilično velika ulaganja, stoga je vrijedno posvetiti veliku pozornost ovom pitanju. Navest ćemo nekoliko savjeta onima koji su odlučili ulagati u novu zgradu:
-
Prije svega, trebali biste se upoznati s tvrtkom razvojnog inženjera i prikupiti sve moguće informacije, pregledati recenzije na webu iz mišljenja prethodnih klijenata i stanara. Ako recenzije nisu utješne, onda je bolje prebaciti vektor pažnje na drugu tvrtku. Zapamtite da informacije na Internetu mogubiti istinite i predložene od strane zainteresiranih strana (developer ili natjecatelji).
-
Ispitati statistiku developer tvrtke, obraćajući pozornost na rok za prethodne objekte - kako se promijenila cijena stanova u kući. Investitor je zainteresiran za izgradnju kuće što je prije moguće kako bi uštedio novac na plaću graditeljima, kako bi zaštitio i iznajmio opremu. Prosječno bi trebalo graditi 2-3 kata za panonske i monolitne okvirne kuće i 1,5-2 kata za ciglene građevine mjesečno. Kašnjenje u izgradnji često ukazuje na nedovoljno financiranje ili nedostatak dozvola za gradnju.
-
Obavezno pregledajte katastarsku kartu. Zemljište na kojem je kuća sagrađena mora biti odgovarajuće namjene. Ako je zemljište ispod kuće namijenjeno za poljoprivredne potrebe i nestambene prostore, onda može nastati ozbiljan problem kod izgradnje ili projektiranja. Također budite sigurni da obratite pozornost na rok zakupa zemljišta ispod kuće. To neće biti suvišno obratiti pozornost na svrhu zemljišta u neposrednoj blizini kuće, kako bi se izbjegla činjenica da u neposrednoj blizini može izgraditi postrojenje koje će smanjiti troškove stanovanja.
- Usporedite prethodne razvojne projekte s njihovim stvarnim implementacijama. Minimalna razlika ukazuje na to da programer učinkovito obavlja svoj posao i da će većina obećanja biti ispunjena. Dok će bitna razlika projekta na papiru i prave kuće reći će vam toTijekom gradnje novac će se stalno uštedjeti, što znači da kuća neće ispuniti očekivanja - može biti izrađena od jeftinijeg materijala i ne udovoljava sigurnosnim propisima.
-
Provjerite dostupnost i mogućnost povezivanja kuće s komunikacijama i komunalijama. Ako je kuća izgrađena na pustoši ili u blizini industrijskog područja, potrebne komunikacije možda neće biti dostupne u neposrednoj blizini. Ne ustručavajte se razjasniti s graditeljem koje će metode odlučiti i hoće li uopće odlučiti. Opskrba komunikacija može koštati i do 30% cjelokupne gradnje, au nekim slučajevima vlasnici stanova moraju samostalno obavljati komunikacije o svom trošku.
- Proučiti ograničenja, karakteristike i opasnosti razvoja zemljišta. Neka područja mogu biti pod visokom razinom buke i onečišćenja tla, biti poplavljena ili ugrožena klizištima.
- Pregledati izglede projekta za nekoliko godina unaprijed. Dio budućih troškova stanovanja i dobit ovisi ne samo o količini i kvaliteti kvadrata, već io izgledima lokacije. Ako se u skoroj budućnosti planira izgraditi nekoliko stambenih kompleksa oko kuće, onda to može stvoriti gusto naseljeno područje, trošak stanovanja u kojem će rasti polako ili pad. Pozitivan učinak na troškove stanovanja je udobnost življenja, ugled područja, zabava iposlovni centri, parkovi, vrtići, škole, klinike, parking.
Vidi također:Poslovne ideje za početnike .
Za i protiv ulaganja u nekretnine
| Pros |
Cons |
|---|---|
| Pouzdanost. Za razliku od većine investicijskih opcija, nekretnine ne mogu deprecirati na nulu. |
Niska likvidnost. Ulaganja u nekretnine su dugoročne prirode. Puna se otplata može očekivati nakon 7-10 godina. |
| Relevantnost. Nekretnina je praktički nužna i uvijek postoji zahtjev za njom. |
Promjene na tržištu nekretnina. Investitor može izračunati najpovoljniji objekt za kupnju, ali se vrijednost objekta može značajno promijeniti iz razloga koji su izvan njegove kontrole. Moguće je samo približno predvidjeti moguće promjene u političkoj, ekonomskoj i monetarnoj sferi koje se mogu dogoditi tijekom razdoblja povrata. |
| Prihodi. Isplativo ulaganje u nekretnine, mudro korišteno uvijek će donijeti profit i povećati kapitalizaciju investitora. |
Zaključci
Iz navedenog se može zaključiti da je ulaganje u nekretnine sigurna kapitalna investicija s dugoročnom perspektivom ostvarivanja dobiti. Istovremeno, najpovoljnije je stjecati objekte u trenucima nižih cijena i krize na tržištu. Investitor se može zaštititi od većine rizika provođenjem detaljne analize objekta itržišnim trendovima, ali i dalje ovisi o globalnim promjenama unutar zemlje.
